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              房產律師推薦案例丨房屋回遷安置糾紛案例
              發布日期:2020-11-16

              天津律師認為,本案關注點:《民法通則》百三十七條規定,訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵犯時起計算。百四十條規定,訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。據此,一方當事人提出要求的,訴訟時效中斷,應當重新計算。所以,拆遷合同的被拆遷人就補償問題以行政復議、訴訟等手段提出要求的,構成訴訟時效中斷的法定事由。

              賴一德訴南寧市城市內河管理處拆遷合同糾紛

              房屋回遷安置糾紛案例

              房屋回遷安置糾紛案例

              問題提示:違約一方當事人承擔賠償責任如何與另一方當事人的損失程度相對應?

              【要點提示】

              按照合同法中,完全賠償原則,違約方對于守約方因違約所遭受的全部損失承擔的賠償責任,損失“包括合同履行后可以獲得的利益,”可見其賠償范圍應包括現有財產損失和可得利益損失。

              【案例索引】

              一審:廣西壯族自治區南寧市興寧區人民法院(2005)興民一初字第571號(2005年12月2日)

              二審:廣西壯族自治區南寧市中級人民法院(2006)南市民一終字第503號(2006年6月19日)

              【案情】

              原告(被上訴人):賴一德。

              被告(上訴人):內河管理處。

              1995年10月4日,賴一德作為乙方與甲方南寧市整治朝陽溪管理處(于1998年11月26日更名為內河管理處)簽訂一份《房屋拆遷安置合同》,約定:甲方依法拆除乙方坐落南寧市西關路12號房屋及其附屬物;乙方房屋產權證的建筑面積為23.77平方米,非住宅鋪面為23.77平方米,使用面積為21.18平方米;甲方在永和小區范圍內易地過渡安置乙方房屋(房屋為中堯南路永和小區六棟二單元502號房)壹套,搬遷過渡安置住宅建筑面積為81.60平方米;甲方在朝陽溪整治工程全部竣工、建成鋪面后(工程工期自1997年9月開工起至2003年9月止),在朝陽溪沿岸甲方開發的首期商鋪(位于市區一類地區)中優先安置償還一層商鋪給乙方所有,作為拆除乙方房屋的補償,償還鋪面建筑面積為23.77平方米,如有超出或不足部分,以當時商品房價格甲、乙雙方互相結算;待上款內容全部履行后,乙方將過渡安置房(6棟2單元502號房)交還給甲方;房屋搬遷費、營業鋪面臨時安置補助費等費用。甲、乙雙方同意不予互相結算。合同簽訂后,賴一德已經按約定搬離拆遷范圍。但內河管理處一直未補償給賴一德合同約定的鋪面。賴一德遂于2005年8月19日訴至南寧市興寧區人民法院,要求判令內河管理處在南寧市一類地區償還一層商鋪(面積為23.77平方米)給賴一德。內河管理處在庭審中明確表示無法補償鋪面。經一審法院釋明,賴一德將其訴訟請求變更為:請求判令內河管理處向賴一德償付拆遷補償款50萬元(以鋪面價格評估結果為準)。一審法院委托南寧市價格認證中心對賴一德原位于西關路12號房產于2003年9月30日的價格進行評估,評估價值為420729元。內河管理處辯稱,因規劃改變無用于補償的鋪面,僅愿意補償賴一德被簽訂合同時被拆遷房屋價值即26147元。

              【審判】

              廣西壯族自治區南寧市興寧區人民法院認為:賴一德與南寧市整治朝陽溪管理處簽訂的《房屋拆遷安置合同》是雙方真實意思表示,且未違反法律禁止性規定,故此合同合法成立并生效。南寧市整治朝陽溪管理處已更名為內河管理處,故內河管理處應承受該合同的權利和義務。賴一德已經依約履行搬遷義務,內河管理處亦應按合同約定補償給賴一德相應的鋪面。但內河管理處至今未按合同約定履行補償鋪面的義務,其行為已經構成違約,應當承擔相應的違約責任。由于合同約定用于補償的鋪面并未修建,客觀上內河管理處已經無法實際履行合同原定的交付鋪面的義務,內河管理處在庭審中亦表示無法補償鋪面給賴一德。賴一德在審理過程中變更訴訟請求,要求內河管理處進行貨幣補償,符合法律規定。內河管理處對賴一德進行補償的貨幣金額應相當于合同實際履行時可以獲得的利益。故內河管理處應當按合同約定的交付鋪面時間即2003年9月30日時賴一德被拆遷鋪面的市場價值對賴一德進行補償,根據評估價值應為420729元。綜上所述,依照《中華人民共和國民法通則》百一十一條之規定,判決:內河管理處內河管理處應補償賴一德420729元。案件受理費10760元,其他訴訟費1500元,評估費4000元,合計16260元,由內河管理處負擔。

              一審宣判后,內河管理處不服,向南寧市中級人民法院提出上訴。

              南寧市中級人民法院認為:一審法院認定事實清楚,適用法律正確,判決并無不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》百五十三條款第(一)項之規定,判決:駁回上訴,維持原判。

              【評析】

              本案是一例房屋拆遷合同糾紛案。合同雙方當事人的爭議焦點集中在,違約一方當事人承擔違約責任的方式及在一方當事人違約時,另一方當事人損失數額的認定。本案所涉合同簽訂及生效均在《中華人民共和國合同法》及《城市房屋拆遷管理條例》頒布之前,故應適用《中華人民共和國民法通則》進行調整。而《中華人民共和國民法通則》百一十一條的規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的,另一方有權要求履行或者采取補救措施,并有權要求賠償損失。根據上述規定,違約責任的承擔方式包括:實際履行、采取補救措施及賠償損失。本案中,雙方當事人對內河管理處違約均無異議。按拆遷合同約定,對被拆遷人的補償方式為房屋產權調換,即以拆遷人將要建設的同等面積鋪面作為對賴一德進行補償。但合同約定的期限屆滿后,內河管理處卻未將約定的鋪面交付賴一德。訴訟過程中,內河管理處表示,由于市政規劃的變更,在約定的地點未能修建鋪面且內河管理處亦無其他鋪面可以交付賴一德。這就意味著內河管理處在客觀上已陷入履行不能的境地,而賴一德如請求內河管理處承擔繼續履行合同的違約責任,其訴訟目的就會完全落空。雖然賴一德可以另行起訴,但無疑會增加賴一德的訟累。根據《人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第三十五條之規定:“訴訟過程中,當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致的。不受本規定第三十四條規定的限制,人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求。當事人變更訴訟請求的,人民法院應當重新指定舉證期限?!币虼?,在本案的審理中,一審法院在認定內河管理處事實上不能承擔繼續履行的違約責任后,即釋明賴一德可以變更訴訟請求。賴一德將其要求內河管理處變繼續履行合同的訴訟請求,變更為請求內河管理處對賴一德進行貨幣補償50萬元,即要求內河管理處賠償其損失。因此,在本案的審理中,因為法官釋明權的適當行使,使糾紛能夠得到妥善的處理,既充分地保護了當事人的訴訟權利,亦減少了當事人的訴累,有利于糾紛的有效解決。

              關于一方當事人違約時,另一方當事人損失數額的認定?!吨腥A人民共和國民法通則》百一十二條規定,當事人一方違反合同的賠償責任,應當相當于另一方因此所受到的損失。賴一德與內河管理處簽訂拆遷合同的目的,是在合同約定的時間取得與其被拆遷房屋地段類似、面積同等的鋪面。如果合同正常履行,賴一德即可在合同約定的時間取得相當于上述鋪面的經濟利益。而由于內河管理處的違約造成合同不能實際履行且無法交付鋪面,造成賴一德無法實現其合同權利,也無法取得因合同的正常履行而帶來的經濟利益。因此,在損失數額認定問題上,應充分考慮合同當事人對合同的合理預期,而不應是賴一德被拆遷房屋在被拆遷時的實際價值。因此,在本案的損失數額的認定上,一、二審法院均以賴一德被拆遷的房屋在合同約定的交付鋪面時間即2003年9月時的市場價值作為原告的損失即較為合理。雖然賴一德是讓渡其被拆遷房屋作為拆遷合同對價,通過放棄被拆遷房屋的所有權而取得其合同權利,但畢竟本案的責任承擔依據不是侵權行為而引起的財產返還或賠償損失侵權責任,而是違約責任,故內河管理處主張僅按賴一德被拆遷房屋在合同簽訂時的實際價值對其進行賠償缺乏依據且有失公平,故未得到法院的支持。

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